今年4月14日和17日，国务院接连出台针对房地产宏观调控的新“国四条”和“国十条”。

新政一出台，众多媒体惊呼：史上房地产宏观调控最厉害的一次，这种差异化的调控具有很明显的“精确制导”作用。然而，新政出台已经一个月，但全国房价依旧保持同比大幅上涨的态势。5月12日，国家统计局发布的统计数据显示，2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8％，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4％，商品住宅销售价格上涨17.3％。显然，密集的调控政策并没有在调控房价方面发挥立竿见影的效果。人们不免担心政府出台号称史上最厉害的一系列组合拳，是不是还会像过去那样“空调”呢？

事实上，房地产宏观调控历来不是一蹴而就的，而且我国房地产业发展到今天，调控的难度也是越来越大。

首先，房地产业的地位作用还没有其他产业来替代。尽管这几年房价上涨过快，大家也意识到这并不是一件好事，但是房价上涨不仅带动房地产市场的繁荣，还拉动钢铁、水泥、建材、家电、装潢等相关产业发展，从而拉动整个经济的发展。如果房价下降，势必造成房地产市场萎缩，从而影响整个经济的发展，然而从目前来看还没有其他产业来替代房地产业。

其次，地方政府对房地产业“情有独钟”。金融危机之后政府采取了房地产的刺激政策，房地产业几乎在短短的一年半的时间从衰退、萧条到复苏、繁荣，把经济周期的四个阶段都走完了，房地产业在“保增长”中功不可没，尤其是中小城市的地方政府从中大受启发，经济要发展就是旧区搞改造，新区搞开发，这样有助于加快经济发展和改变城市面貌，可谓一举两得。已经尝到甜头的地方政府，岂肯轻言放弃房地产。

第三，银行业对房地产业“疼爱有加”。这几年房地产的银行贷款逐年增长，2009年更是创出历史新高，银行业对房地产业从来没有吝啬过。国家在金融危机中启动的四万亿投资中，尽管有关部门言辞确凿声明没有一分钱流入房地产，但从实际情况来看，并非如此，曲线进入的有之，变相进入的有之。

最后住房保障滞后。尽管中央政府十分重视住房保障，但在老百姓的眼里总感到是“雷声大雨点小”。住房保障在我国已有十多年的历史，总体来说推进速度比较缓慢，覆盖面也非常有限。随着城市房价节节攀升，低收入住房困难家庭的矛盾更加突出，政府的压力也越来越明显。

那么，涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次房地产调控真的是否“空调”呢？我们希望这些担心是杞人忧天。这是因为：

第一，从社会层面来看，房地产业的角色从保增长转到保民生。从经济理论上讲，在解决住房问题时，居民对市场的依赖程度与家庭收入息息相关。家庭收入水平越高，对市场的依赖程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府优惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。如今，房价上涨使得越来越多的人买不起本地房，上海人只能到嘉兴去买房，嘉兴人只能到小县城去买房，县城的人只能跑到小镇上去了。住房的公共属性要求房地产从保增长转到保民生。

第二，从市场角度来看，市场供求关系由原来的供不应求到目前基本平衡，根据上海网上房地产的数据显示，进入5月份以来，上海住宅可供面积一直保持在500万㎡以上，比去年最低水平的400多万㎡增长了20%左右。

第三，从价格因素来看，房价调整只是时间问题。5月5日恒大地产在其业绩发布会上宣布，该公司全国楼盘从5月5日起作出8.5折“让利”促销的决定。尽管其他开发商还在订立价格同盟，但是既然第一张多米诺骨牌已经倒下，其他的牌还能不倒吗？2008年，万科曾经在房地产宏观调控后率先降价，之后半年时间内，其余大小房地产开发商开始跟进，继而引发全国性的降价潮，并一度导致降价高峰地区如深圳等地出现退房断供。

第四，从银行角度来看，具备相当承压能力。目前，已经有不少银行完成了压力测试，并且开始陆续发布银行压力测试结果。从已经公布结果的银行来看，普遍能承受房价下跌三成。民生银行行长洪琦甚至还称，即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

由此可见，我国房地产市场将进入理性的调整期。(作者系上海社科院房地产研究中心研究员)